Aanbod nieuwe huurhuizen onder druk

Het wordt steeds moeilijker om in Nederland een woning of appartement te huren. In veel middelgrote steden is de situatie nijpend vanwege de stijgende kosten en de grote vraag naar huurwoningen. Projectontwikkelaars stellen nieuwbouwprojecten uit vanwege de snel stijgende kosten van mensen en materialen. Ook komt de stroom van toeristen en expats weer op gang, waardoor veel vaak duurdere woonruimte aan de neus van woningzoekenden voorbij gaat.

Volgens rapport ABN Amro

Deze ontwikkelingen staan beschreven in het rapport dat ABN Amro vandaag publiceert. Het aantal huurwoningen waarvoor een vergunning is afgegeven, daalde in 2021 met 9 procent ten opzichte van 2020. Een blik op de grote steden toont een opmerkelijk verschil. Amsterdam gaf in 2021 veruit de meeste vergunningen af. Daar kwamen er 2965 nieuwe huurwoningen bij. Den Haag en Rotterdam volgen op enige afstand, maar in Utrecht ligt de groei veel lager. Daar kwamen er slechts 676 huurwoningen bij in 2021. Dat is slechts een kwart van het aantal nieuwe huurwoningen een jaar eerder.

De reden van het verschil tussen de grote steden heeft Sectoranalist Bouw en Vastgoed Casper Wolf niet onderzocht, maar hij ziet wel een verband met ontwikkelingen in de middelgrote steden in de Randstad. „In Rijswijk, Zoeterwoude en Dordrecht neemt het aantal nieuwbouw huurwoningen sterk toe. Zo is Nieuwegein ook een alternatief voor mensen die in Utrecht niet terecht kunnen. In Amsterdam en Utrecht stijgen de gemiddelde huren jaarlijks met respectievelijk 9,4 procent en 5,1 procent. Dat is veel hoger dan het landelijke gemiddelde van 2,5 procent. De stijging van huurprijzen in de grote steden, zie je nu ook in de middelgrote steden gebeuren.”

Projectontwikkelaars maken knarsetandend de rekening op, want na de stikstofdiscussie die veel bouwprojecten tot staan bracht, zijn het nu de kosten van mensen, materialen en bouwgrond die hun marges onder druk zetten. Vakmensen zijn moeilijk vindbaar en duur, en bouwmaterialen zijn zoals alle grondstoffen peperduur geworden. „De grondprijs steeg in de eerste maanden van 2022 naar een record van gemiddeld 530 euro per vierkante meter”, zegt Wolf. „Dat is 9,5 procent hoger dan een jaar eerder.”

Woningcorporaties en investeerders worden door de overheid ook niet echt warm gemaakt met beleid dat hen helpt om de huurinkomsten te optimaliseren. „Bevoordeling van starters, de begin dat jaar ingestelde opkoopbescherming en de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers, drukken het aantal huurtransacties in de afgelopen maanden”, zegt Wolf.

De overdrachtsbelasting voor beleggers zorgde ervoor dat in het eerste kwartaal van 2021 de waardegroei voor commerciële huurwoningen sterk daalde. Een jaar later is dit weer helemaal anders. „De waarde van huurwoningen steeg in het laatste kwartaal van 2021 met 12 procent in vergelijking met een jaar eerder”, zegt Wolf. „Er zijn weer meer toeristen en expats, waardoor het in de vrije sector veel aantrekkelijker wordt om duurdere woonruimte aan deze groepen te verhuren. Airbnb is weer helemaal terug van weggeweest.”

Dit zorgde er volgens Wolf voor, dat het aantal transacties voor woonruimte tussen de 1000 en 1250 euro, maar ook boven de 1250 euro in een half jaar meer dan verdubbelde. Voor alle huurcategorieën – ook die onder de 1000 euro – constateert hij een daling van alle huurtransacties. „Dat komt omdat deze woningen langjarig zijn verhuurd, of dat ze via Airbnb of andere verhuursites worden aangeboden.”

Een huis of appartement huren in Nederland blijft zo een uitdaging voor woningzoekenden. „Het aantal transacties zal structureel laag blijven”, zegt de sectoranalist van ABN Amro. „Ik verwacht met name in de vrije huursector een hogere druk. Alleen als er veel nieuwbouw plaatsvindt, verwacht ik een positief effect. Nieuwe woonruimte bouwen verlicht de druk, maar ik heb nog geen signalen ontvangen dat dit in voldoende mate gaat gebeuren.”

 

<LC 04.05.22>