‘Bouwspurt’ dankzij studentenstudio’s

De woningbouw in Leeuwarden beleeft een grote spurt, dankzij ontwikkelaars die brood zien in appartementen. De verkoop van eengezinswoningen in de uitlegwijken en dorpen groeit ook, maar gestaag. De Friese hoofdstad kreeg er afgelopen jaar zeshonderd zelfstandige studentenstudio’s bij: een groeispurt van formaat. Dit betekent een ontlasting van de woonwijken in Leeuwarden, maar heeft ook gevolgen voor de klassieke studentenhuizen, waar studenten op kamers zitten met een gedeelde wc, keuken, badkamer en douche.

Volgens gemeentelijke berekeningen heeft de stad inmiddels ongeveer 490 kamers te veel. ,,Bij ons zijn circa 650 kamerverhuurpanden bekend’’, zegt Remco Deelstra van de gemeente. In werkelijkheid is het aantal hoger, want kleinere studentenwoningen met enkele kamers staan niet geregistreerd. Of het aantal kamerverhuurpanden straks daalt, moet nog blijken. Nederlandse hbo-studenten blijven vaak lang bij hun ouders wonen. Het is dan ook opmerkelijk hoeveel zelfstandig wonende studenten Leeuwarden kent. Het zijn er 7000, van wie er 2000 uit het buitenland komen. Het grotere Zwolle telt maar 3500 zelfstandig wonende studenten. Het verschil zit hem vermoedelijk in bijzondere opleidingen als de hotelschool en de Thorbecke Academie. Die trekken meer studenten van buiten. Wie van ver komt, kan niet bij zijn ouders blijven wonen, vandaar het hoge aantal ‘uitwonenden’.

De gemeente vindt het prima dat ontwikkelaars op de studentenmarkt mikken en risico willen nemen. Deelstra: ,,Als er heel veel aanvragen zijn, dan is dat ook een teken van vertrouwen. Als ontwikkelaar moet je voor de bouw weten dat je het voor elkaar krijgt om ze te verkopen of te verhuren.’’

Appartementen
De grootschalige bouw voor studenten wekt bij oudere Leeuwarders wel eens wrevel. Wordt hun groep wel bediend? Jazeker, benadrukken de gemeentelijke woonadviseurs. Ze wijzen op de golf aan nieuwe appartementengebouwen die nu worden gebouwd.
Denk bijvoorbeeld aan de twee woongebouwen (samen 36 appartementen) op de plek van de oude Fenix-kerk bij het Valeriusplein. Op het Zuidvliet is corporatie WoonFriesland al een heel eind op dreef met een complex van 52 sociale huurwoningen.
Ondertussen is ook begonnen met de bouw van twee woontorens met elk 37 appartementen op de plek van het oude LPF-complex aan de Tesselschadestraat. Daar worden ook nog steeds kantoren omgebouwd tot woningen, bijvoorbeeld in het oude UWV-pand (het Roemerhuys), waarin 32 woningen komen.

Toch moet de vraag naar ouderenappartementen niet worden overschat, zegt Deelstra: ,,Vaak wordt gedacht dat mensen vanaf hun zeventigste allemaal in een appartement willen wonen, maar dat is een mythe. De meeste ouderen zitten prima in hun eengezinshuis en schuiven een verhuizing vaak voor zich uit.’’ Veel twintigers en dertigers zouden ook wel zo’n eengezinswoning willen. Deelstra:
,,Vroeger was het zo: als je jong was, ging je gewoon kopen in Leeuwarden. Maar nu de prijzen stijgen, gaan starters vaak eerst in een appartementje zitten.’’ Dan sparen ze vaak voor een koophuis. Studentenstudio’s zijn meestal maar 20 vierkante meter groot. Andere
appartementen moeten minstens 65 vierkante meter zijn, zo heeft de gemeente bewust vastgesteld.

Woordvoerder Hans Vierstra: ,,Hiermee lukt het niet om een oudere eengezinswoning op te splitsen in twee appartementen. Zo’n huis is
namelijk meestal maar 100 tot 120 vierkante meter.’’ Bij de tolhuislocatie aan de Groningerstraatweg wordt straks een uitzondering
gemaakt, speciaal voor starters op de woningmarkt, die nu moeilijk aan een betaalbaar huis kunnen komen. Voor hen komen er betaalbare
koopappartementjes beschikbaar, die kleiner zijn dan 65 vierkante meter.

Eengezinswoningen
Ieder jaar krijgt de gemeente Leeuwarden er honderden eengezinswoningen bij. De belangrijkste bouwplek is stadsdeel De Zuidlanden, dat twintig jaar geleden is ontwikkeld. Uiteindelijk moeten er 5700 woningen verrijzen in dit gebied, waarbij de grote wijk Middelsee is meegerekend. PvdA-wethouder Hein de Haan: ,,In de Zuidlanden zitten we volop in de productiefase. We zijn nu bezig met het voorbereiden van de buurtschappen Unia en De Hem. Ook Blitsaerd-Oost is in ontwikkeling: in januari willen we een stedenbouwkundig plan presenteren voor deze nieuwe fase.’’
Het publiek dat in de Leeuwarder uitlegwijken komt wonen, bestaat vooral uit stedelingen. Deelstra: ,,Vroeger werd gedacht dat we mensen uit Heerenveen en andere delen van Friesland hier naar toe zouden halen, maar dat is niet wat wij zien. 80 tot 90 procent woonde al in Leeuwarden.’’

Binnen de stad is een voortdurende verhuisstroom aanwijsbaar: ,,We zien nu bijvoorbeeld veel gezinnen uit Zuiderburen die naar de Zuidlanden verhuizen.’’ Desondanks wekt de bouw in De Zuidlanden zorgen in de dorpen. Vooral de FNP heeft de indruk dat Leeuwarden het platteland leegzuigt en vindt dat dorpen meer nieuwbouwmogelijkheden moeten krijgen. Maar in de gemeente Leeuwarden staat geen enkel dorp op slot, benadrukken de ambtenaren. In Wirdum en Wytgaard zijn altijd kavels te koop en in grote dorpen als Grou of Stiens al helemaal. Wie op Funda kijkt, ziet inderdaad dat in de Leeuwarder dorpen minstens 150 huizen te koop staan, waarvan een deel zelfs
een vraagprijs heeft onder de 150.000 euro. ,,We merken in dorpen dat veel inwoners heel tevreden zijn met hun eigen situatie,
maar zich zorgen maken over anderen’’, zegt Deelstra. Vaak hebben ouderen het gevoel dat jongeren geen huis kunnen vinden in het dorp. In de praktijk blijkt die woningnood mee te vallen, constateren de ambtenaren.

Het gemeentebestuur wil aan dorpen geen nieuwe uitbreidingswijken in de weilanden meer toestaan. Wel valt er te praten over een woonfunctie in leegstaande dorpspanden. Deelstra: ,,Zo kijken we nu bijvoorbeeld naar wonen in het schooltje van Hilaard.’’ In Stiens komen woningen in het oude gemeentehuis en waarschijnlijk ook op de plek van De Skalm. De Haan: ,,Er is op dit moment overal veel vraag naar, ook in de dorpen. Maar als je gaat bijbouwen, moet je je wel afvragen welk vastgoed in de toekomst nog interessant is. Wat we nu bouwen, voldoet aan nieuwe energienormen, dus dat blijft wel interessant, maar de oudere huizen waar de huidige bewoners in wonen
niet. Als je te veel gaat toevoegen in de dorpen, kan dat dus ook een gevaar zijn.’’

Experimenten
De gemeente Leeuwarden pleitte tien jaar geleden voor meer experimentele woonvormen (niches). Dat leverde bijvoorbeeld een wijkje
met ‘tiny houses’ op in De Zuidlanden. Leuk plan, maar voor de gemeente was het project verliesgevend, constateert wethouder De Haan.
Deze minihuisjes moeten voldoen aan dezelfde strenge eisen als andere nieuwbouw. Dat maakt de bouwkosten best hoog ten opzichte van de bescheiden woonruimte. De vraag naar tiny houses is dan ook bescheiden. De meeste mensen willen toch een stenen huis, constateert de gemeente.

Voor bijzondere woonvormen is overigens best ruimte, merken Deelstra en Vierstra op: ,,In Mantgum zijn mensen bijvoorbeeld bezig met een project in gedeeld opdrachtgeverschap.’’ Dit kan tien nieuwe woningen opleveren in een bijzondere samenlevingsvorm. ,,Ook in Middelsee hebben we nog experimenteergedachten’’, zegt De Haan. Hij deed inspiratie op bij de bouwaanpak van Oosterwold, een nieuwe wijk in Almere. ,,Daar is bijna alles vrijgelaten. De gemeente legt geen riolering aan, geen trottoirs of lantaarnpalen. Mensen mogen het daar helemaal zelf uitzoeken, zolang ze zich aan het bouwbesluit houden en goede afspraken maken met hun buren.’’