CBS: er zijn genoeg huizen

Huizenprijzen stijgen in Nederland veel harder dan gemiddeld in de EU. Komt dat doordat er te weinig woningen zijn? Welnee, zeggen CBS en Kadaster.

De extreme prijsstijging op de Nederlandse huizenmarkt wordt slechts voor een klein deel veroorzaakt door een tekort aan woningen. Sterker nog, het huidige woningtekort is lager dan ooit. Volgens het CBS zijn er heel andere factoren die de prijzen opstuwen.

Vorig jaar steeg de gemiddelde prijs van koopwoningen in ons land met bijna 20 procent. Daarmee staan we in de Europese top-5. Alleen in Tsjechië, Estland, Litouwen en Hongarije steeg het sneller dan bij ons. Van 1995 tot 2008 gingen de huizenprijzen in Nederland onafgebroken omhoog. Tijdens de economische crisis stortte de markt in, maar na het dieptepunt in 2013 kwam het herstel. In acht jaar tijd steeg de gemiddelde koopsom van 213.000 euro naar 387.000 euro.

Die extreme prijsstijging komt door de wet van vraag en aanbod, zou je denken. Als ergens gebrek aan is, gaat de prijs omhoog. Maar het CBS ziet het aantal woningen in ons land juist sneller toenemen dan het aantal huishoudens. Met andere woorden: het woningtekort is niet groter geworden, maar kleiner.

Na 1945 had Nederland nog bijna 500.000 woningen te weinig. In de jaren negentig was dat tekort teruggelopen tot minder dan 100.000 en begin vorig jaar stond de teller op 77.000. Dat is historisch laag, zegt het CBS. Er is nog altijd sprake van een zekere woningnood, maar die is bij lange na niet voldoende om de extreme prijsstijgingen sinds 2013 te verklaren.

Nee, het CBS ziet heel andere oorzaken. Om te beginnen zijn er veel meer jongvolwassenen dan tien jaar geleden. Deze mensen in de leeftijd van 25 tot 35 jaar zijn typische starters. Sinds de economische crisis is hun groep gegroeid met maar liefst 216.000 personen. Zij betreden nu massaal de woningmarkt.

Daarnaast zijn er de vele senioren die minder snel naar een verpleeghuis gaan dan vroeger. Zij blijven langer op zichzelf wonen. De groep zelfstandig wonende 75-plussers groeide de afgelopen tien jaar met 546.000 personen. Daardoor stagneert de doorstroming. En voor die starters komt daar nog een ander probleem bij. Na de economische crisis zijn er relatief veel grote huizen gebouwd. Huizen die zij zich nog niet kunnen veroorloven. Volgens het CBS gaat het bij de problemen op de woningmarkt niet om de totale woningvoorraad, maar veel meer om het type woningen waaraan gebrek is. De pijn zit hem vooral in het tekort aan goedkope starterswoningen en sociale huurwoningen.

Dat gebrek aan sociale huurwoningen leidt niet alleen tot lange wachttijden, maar geeft ook de particuliere huurmarkt een enorme boost. Mede vanwege de lage rente steken steeds meer particuliere beleggers hun geld in huizen die ze vervolgens verhuren voor forse prijzen.

En dan zijn er nog de gestegen inkomens. Samen met de lage rente maken die het mogelijk om veel meer geld te lenen dan tien jaar geleden. De leenruimte is zo groot geworden dat kopers elkaar makkelijk kunnen overbieden. Dat drijft de prijzen op. Toch is dat voor heel veel kopers niet per se een probleem. Ze betalen weliswaar de hoofdprijs, maar dankzij de lage rente stijgen hun woonlasten per saldo niet of nauwelijks.

 

<LC 20.04.22>