Definitieve nieuwbouwplannen voor Ds. van der Tuukstraat en Ds. Reitsmastraat

De bewoners van de Ds. van der Tuukstraat en Ds. Reitsmastraat hebben de definitieve nieuwbouwplannen voor hun woningen gepresenteerd gekregen. Er zullen 24 woningen gesloopt worden en vervangen worden door 20 gezinswoningen met twee of drie slaapkamers en levensloopbestendige woningen. Alle woningen worden een 2^1 kap woning. De plannen zijn enthousiast ontvangen door de bewoners.

Vooral voor het levensloopbestendige type is meer vraag dan er in het plan ingetekend staan. Wst. Weststellingwerf heeft aangegeven hier soepel mee om te gaan en dat er geschikt kan worden in de aantallen per woningtype.

 

In maart en april zullen de individuele gesprekken gehouden worden, waarna De Bewonersraad aan zet is om een advies te verstrekken.

FERWERD | Conflict met Interzorg over verbindingsgang in Foswert

13-08-2019

Aanleunhuizen die geen verbinding meer hebben met zorgcentrum Foswert. Een kort geding moest ervoor zorgen dat ouderen niet meer buitenom hoeven.

In een klap waren de Fosta-aanleunwoningen bij woonzorgcentrum Foswert in Ferwert geen aanleunwoningen meer. Twaalf huurders van woningcorporatie Wonen Noordwest Friesland kunnen sinds oktober 2017 niet meer binnendoor naar het zorgcentrum, maar moeten buitenom over een pad. Stichting Interzorg Groep zou met een overdekte oplossing komen, maar dat duurt de woningcorporatie en de huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland te lang.

Met een kort geding, gisteren voor rechter Titus Hoogslag, zetten ze haast achter de kwestie. Hoogslag deed geen uitspraak, maar gaf Interzorg tot 1 september de tijd om uit de impasse te komen. Is een oplossing op die datum niet aangetoond, dan volgt op 4 september opnieuw een rechtszitting.

De afsluiting van de verbindingsgang tussen de aanleunwoningen en Foswert kwam volgens Interzorg helemaal niet onverwachts. Sinds 2015 was duidelijk dat Interzorg bezig was de huisartsenpraktijk Balsma/Berg naar het centrum te halen. In de huurovereenkomst kregen zij het exclusief gebruik over de aangrenzende gang. De aanleunwoningen hadden daardoor niets meer aan de sleutels die vanaf 1999 verstrekt werden om door de gang te kunnen.

Interzorg zorgde voor een alternatief, aldus projectleider Erwing Hamming-Schott. Er werd een extra deur naar buiten gemaakt met een tegelpad naar het centrum en bij een weersverwachting met code rood mochten de bewoners wel over de gang langs de huisartsenpraktijk. Bovendien biedt Interzorg halen en brengen aan. Daarvan maakt één bewoner gebruik. Uit recent overleg met deze bewoners is volgens Hamming-Schott gebleken dat ze hier prima mee uit de voeten kunnen en geen nieuwe verbindingsgang eisen.

Die is ook moeilijk te realiseren, omdat de gemeente een plan daarvoor afkeurde, aldus Interzorg. Daarom wordt gewerkt aan een nieuw plan, een doorgang bovenlangs waarvoor een plateaulift moet komen. De Bewonersraad kan zich hierin vinden als deze route maar veilig is. Maar de huisartsen blijven tegen omdat passanten dan langs de privégevoelige serverruimte komen. Hoogslag legde Interzorg op er met de huisartsen uit te komen.

Wonen Noordwest Friesland (WNWF) en De Bewonersraad spanden het kort geding tegen de Stichting Interzorggroep uit Ferwert aan, omdat de gang tussen woonzorgcentrum Foswert in Ferwert en twaalf aanpalende aanleunwoningen sinds de komst van een huisartsenpraktijk in 2017 is afgesloten. WNWF stelt dat die gang in 1999 een van de redenen is geweest om de twaalf woningen met ouderen als doelgroep op die locatie te bouwen.

De veilige, korte gang binnendoor naar het grand café, het supermarktje, de kapper en de pedicure van Foswert zou de appartementen extra aantrekkelijk maken voor kwetsbare ouderen die zo langer zelfstandig kunnen blijven wonen. ,,En dat is toch ook het nieuwe ouderenbeleid”, benadrukte WNWF-directeur Rein Hagenaars. Maar de huisartsen willen uit privacy-overwegingen niet dat de bewoners van appartementen de hele dag langs de wachtkamer van de huisartsenpost lopen.

Sinds de afsluiting van de gang in 2017 overleggen WNWF, de Bewonersraad en de Interzorggroep met elkaar voor een oplossing, bleek gisteren tijdens de zitting.

Volgens WNWF en de Bewonersraad maakt Interzorg zo weinig haast met de uitvoering van mogelijke oplossingen, dat de bewoners nu al twee winters buitenom moeten lopen om in Foswert te komen. ,,Alleen bij code rood mag de gang van de huisartsen open”, gaf hun advocaat Eric van der Goot aan. ,,Kunnen ze daar geen code geel van maken?” opperde rechter Hoogslag.

Interzorg heeft de afgelopen jaren juist zijn stinkende best gedaan een goede oplossing te vinden, vond Erwin Hamming-Schott, door Interzorg ingehuurd om de huisartsenpraktijk te huisvesten. ,,Maar een vergunning voor een sluis voorlangs is door de gemeente geweigerd.”

Een plateaulift waarop bewoners ook met een rollator kunnen staan, zou qua financiën en vergunningen de kortste klap zijn, vonden beide partijen. Al vond Hamming-Schott het minder dat de bewoners dan weer langs de kantoren van Interzorg lopen. ,,Kom dan over twee weken weer naar de rechtbank met een uitgewerkt plan, zodat die lift er voor 1 januari komt”, stelde rechter Hoogslag voor. ,,Daar willen de artsen ook niet aan meewerken” waarschuwde Frank van den Broek, directeur van Bewonersraad Friesland. ,,Dan passeren de bewoners de serverruimte van de computers en dan zijn de patiëntengegevens mogelijk zichtbaar.” Op die weigering zijn ze teruggekomen, vertelde Hamming-Schott. ,,Maar ze zijn nu op vakantie, dus we redden het niet in twee weken.”

Uiteindelijk stelde Hoogslag voor dat de partijen zich op 4 september weer bij hem melden. ,,Dan ben ík op vakantie, maar ik zorg dat er een vervanger is” zegde Hagenaars toe. ,,Ik heb dan ook vakantie”, meldde zijn advocaat Van der Goot, ,,maar ik zit in Nederland en ben dan wel aanwezig.”

 

Lees verder

DRACHTEN | Bedrijvennetwerk levert fanatiek hulp in natura

13-08-2019

Het netwerk Smallingerlandse Uitdaging koppelt met succes maatschappelijk organisaties aan lokale bedrijven die hun kennis, materialen of mankracht willen delen.
Ze zijn bedolven onder de kledingstukken. ,,Echt, het komt met pallets tegelijk binnen’’, zegt projectleider Zahraa Aldaraaj (27) van de Smallingerlandse Uitdaging. Onder de noemer ‘Drachten kan de kleren krijgen’ zamelde dit ondernemersnetwerk kleren in bij lokale bedrijven voor de kledingmarkten, die de Uitdaging samen met Leger des Heils, Voedselbank en Hart voor Hoop in september
organiseert voor arme mensen.

De doelgroep krijgt hiervoor vouchers van de betrokken instellingen. Het initiatief is een van de twee grote projecten die de Smallingerlandse Uitdaging dit jaar op zich neemt. Er is al voor 12.000 euro aan kleding gedoneerd, meldt Aldaraaj. ,,Twee jaar geleden verdween de kledingbank in Smallingerland. Bij de Voedselbank merken ze dat er nog wel veel vraag is naar kleding. En dus
vragen wij hier dit jaar extra aandacht voor. Wij dagen ondernemers uit om onder hun personeel kleren in te zamelen. Maar er zijn ook kledingwinkels die restpartijen doneren. De sale is net geweest.’’

Grondlegger van het ondernemersnetwerk is Gerda Geurtsen uit Zutphen, die vorig jaar afscheid nam als directeur van De Nederlandse
Uitdaging, het kenniscentrum dat maatschappelijk betrokken ondernemen stimuleert. Zij begon in 1999 in Arnhem met de eerste Uitdaging.
Geïnspireerd door Angela Groothuizen die in de jaren negentig het hele land afreisde voor haar tv-programma De Uitdaging op zoek naar bedrijven die stichtingen, verenigingen en goede doelen uit de brand wilden helpen. Inmiddels zijn er 62 Uitdagingen in Nederland actief. In Friesland is er ook een Leeuwarder ondernemersnetwerk aangesloten. In Smallingerland bestaat de harde ondernemerskern uit 21 zogeheten kartrekkers, die elk zelf ook weer over een uitgebreid netwerk beschikken. Bedrijven worden uitgedaagd om hun maatschappelijk betrokken ondernemerschap te tonen door met gesloten beurzen kennis, materiaal of mankracht te delen.

Aldaraaj: ,,Maatschappelijk ondernemen wordt steeds belangrijker. Veel ondernemers willen wel iets betekenen, maar weten niet hoe
ze dat vorm moeten geven. Bij ons geven ze iets wat ze toch al hebben liggen. Kennis en kunde. Spullen die over zijn. Medewerkers die hun handen uit de mouwen steken. Alles wat ze doen of ter beschikking stellen, geven ze terug aan de Smallingerlandse
samenleving, de omgeving waar ze ondernemen.’’ 

In 2018, het eerste jaar dat de Smallingerlandse Uitdaging actief was, bedroeg de maatschappelijke waarde van de geslaagde matches tussen bedrijven en vrijwilligersorganisaties 51.000 euro. ,,Toen hebben bijvoorbeeld een aantal juristen verenigingen en stichtingen gratis advies gegeven over de nieuwe privacywet AVG. Maar er zijn ook veel spullen uitgewisseld. Zo heeft de Voedselbank tafels en stoelen gekregen voor de nieuwe locatie.’’ Ook dit jaar blijkt volgens Aldaraaj dat er bij maatschappelijke organisaties grote behoefte is aan hulp van de Uitdaging. Gemiddeld komen er bij de projectleider, die de boel vanuit haar woning in De Wilgen coördineert, vijftien tot twintig verzoeken per week binnen. ,,We vinden bijna altijd wel een oplossing. Het mooie van onze opzet is:
kan een ondernemer zelf niet helpen dan is er altijd wel een kennis in zijn netwerk die het wel kan.’’
 

Lees verder

Huurder wordt gechanteerd met tijdelijk contract

12-08-2019

Dat stelt De Woonbond. 

De tijdelijke huurcontracten die sinds 2016 bestaan worden door verhuurders misbruikt. Het is een chantagemiddel geworden waarbij huurders hun woonzekerheid verliezen, vindt de Woonbond.
Vooral particuliere verhuurders maken gebruik van de mogelijkheid om een tijdelijk contract aan te gaan met de bewoners van hun huis. Opvallend is dat zij na twee jaar alle contracten opzeggen en dus niet verlengen voor onbepaalde tijd. Dat blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau Statistiek (CBS).

,,Ik ben bang dat dit vooral voor commerciële partijen de standaard gaat worden, zodat huurdersrechten vervallen en de huurprijs telkens omhoog kan”, zegt directeur Paulus Jansen van de Woonbond. Sinds juli 2016 kunnen verhuurders tijdelijke huurcontracten inzetten voor maximaal twee jaar of maximaal vijf jaar. De periode van vijf jaar is voor jongeren tot 27 jaar oud. De wet heeft als doel om voor meer doorstroming op de woningmarkt te zorgen. Maar de wet schiet z’n doel voorbij, meent Jansen. ,,Veel huurders kiezen niet bewust voor tijdelijke huur, maar omdat er geen alternatief is gaan ze ermee akkoord.”

De Woonbond waarschuwde bij invoering van de tijdelijke contracten voor het verzwakken van de positie van de huurder. Die is bij hoop op verlenging tot een contract voor onbepaalde tijd minder snel geneigdomeen zaak te maken van slecht onderhoud, een te hoge huurprijs of servicekosten, denkt Jansen. Co Koning van Vastgoed Belang, de vereniging waar een deel van de particuliere verhuurders lid van is, ziet het anders. ,,Mijn indruk is dat de tijdelijke contracten vooral worden gebruikt waarvoor ze bedoeld zijn. Namelijk voor mensen die tijdelijk op zoek zijn naar een woonruimte, zoals net afgestudeerden of mensen die hun huis hebben verkocht en tijdelijk onderdak nodig hebben.”
Bovendien, vindt hij, is het óók de keuze van de huurder om een tijdelijk contract aan te gaan.

GroenLinks en de PVV hebben een paar maanden geleden kritische vragen gesteld over de tijdelijke contracten.
Minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken beloofde dat ze later dit jaar de cijfers van het CBS nog eens analyseren.

Lees verder

De verhuurdersheffing is de roze olifant in de ­kamer

07-08-2019

De verhuurdersheffing is geen geschenk voor de woningmarkt. Het staat juist de hoognodige investeringen en betaalbaar wonen in de weg. Dan kunnen en moeten woningcorporaties weer meer bouwen, stelt  oud-hoogleraar Johan Conijn.

Al enige tijd staat in de corporatie­sector de vraag centraal of de investeringsmogelijkheden toereikend zijn voor de opgaven waarvoor de sector zich gesteld ziet. Het gaat dan om de betaalbaarheid van de huurwoningen, om de verduurzaming van de woningvoorraad en om met met de nieuwbouw een bijdrage te leveren aan het verminderen van het woningtekort. Verschillende onderzoeken, onder meer die van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, ­laten zien dat de ambities niet gerealiseerd kunnen worden. Momenteel vindt een groot interdepartementaal onderzoek plaats, onder de naam ‘Opgaven en middelen’, om deze problematiek in kaart te brengen.

Roze olifant

Iedere insider weet dat de verhuurdersheffing de roze olifant in de kamer is. Tot mijn verbazing noemt Frank Kalshoven in twee achtereenvolgende columns in de Volkskrant (‘Het Spel en de Knikkers’, 27/7 en Het Spel en de Knikkers, 3/8) de verhuurdersheffing ‘een lekker ding’ en beschouwt hij deze heffing als een geschenk voor de woningmarkt. Enige overdrijving is Kalshoven niet vreemd. Nu slaat hij de plank echter volledig mis. De verhuurdersheffing is in 2013 ingevoerd. Het jaar daarop is de nieuwbouw van woningcorporaties gehalveerd van 30 duizend naar 15 duizend. Dat kwam erg ongelukkig uit tijdens de crisis, toen de bouwproductie al sterk was gedaald. We kampen nog steeds met de naweeën hiervan. De belangrijkste oorzaak van de daling van de woningbouw door woningcorporaties was dat de verhuurdersheffing een forse negatieve impact had op het eigen vermogen. Het vooruitzicht dat vanaf dat moment op een sociale huurwoning een forse heffing rustte, leidde tot een daling van de waarde van de woningen, en een ­lagere waarde vertaalt zich rechtstreeks in een lager ­eigen vermogen. En met een lager ­eigen vermogen dalen de investeringen. Zo simpel is dat.

Velen, waaronder het toenmalige Centraal Fonds Volkshuisvesting en het waarborgfonds Sociale Woningbouw, hebben gewaarschuwd voor dit effect van de verhuurdersheffing. Bij de politiek vond het geen gehoor. Sindsdien is de verhuurdersheffing een feit en is de woningbouw van ­woningcorporaties op 15 duizend blijven steken en het woningtekort toegenomen.

Hogere huren

Kalshoven meent dat de woningcorporaties de verhuurdersheffing kunnen betalen door de huren te verhogen en woningen te verkopen. De ­extra huurverhoging is er ook geweest vanaf 2013. Momenteel is die mogelijkheid er niet meer. Er is inflatievolgend huurbeleid en huur­woningen dienen met een ‘passend huurniveau’ te worden toegewezen waardoor de huurstijging sterk aan banden is gelegd. Het probleem is echter niet dat woningcorporaties de verhuurdersheffing niet zouden kunnen betalen. Dat kunnen ze wel. Het probleem is dat er daardoor minder geld overblijft om te investeren.

Negatief effect

Bovendien heeft de verhuurdersheffing een groot negatief effect op het rendement van een nieuwe huurwoning. Woningcorporaties worstelen met het bijzonder lage rendement dat de nieuwbouw momenteel oplevert. Dat komt door de sterk gestegen bouwkosten, maar ook door de verhuurdersheffing. Elke nieuwe huurwoning heeft een extra verhuurdersheffing tot gevolg, waardoor het rendement ongeveer 2,5 procentpunt ­lager uitkomt dan zonder de heffing het geval zou zijn. In veel gevallen komt het rendement van een nieuwe sociale huurwoning rond de nul procent uit. Dat is geen duurzaam bedrijfsmodel.

Is het dan verbazend dat onafhankelijke experts, waartoe Kalshoven zichzelf niet rekent, de verhuurdersheffing een onding noemen? Als investeringen van woningcorporaties, waaronder die ten behoeve van duurzaamheid, niet nodig zijn, dan is er niets aan de hand. Als een stijging van de investeringen wordt gewenst, zal de verhuurdersheffing niet ongewijzigd kunnen worden voortgezet.

Johan Conijn is emeritus hoogleraar Woningmarkt van de UvA en werkzaam bij Finance Ideas.

 

 

Lees verder

SNEEK | Appartementen woontoren Houkepoort komen er vooreerst niet

31-07-2019

Er komt voorlopig geen appartementencomplex in de nieuwbouwwijk Houkepoort in Sneek. Ontwikkelcombinatie Houkepoort, bestaande uit Frisoplan en Dijkstra Draisma, heeft zich teruggetrokken na teleurstellende verkoopresultaten. Dat meldt de gemeente Súdwest-Fryslân, eigenaar van de grond.

De combinatie wilde veertien luxe appartementen bouwen, verdeeld over zeven verdiepingen. De gasloze woningen zouden een eigen ligplaats krijgen en een uitzicht over de Snitser Mar. De verkoop begon in september vorig jaar, maar de woningen bleken niet in trek. De gemeente meldde in een bestuursrapportage in april dat dit kwam doordat de prijzen (zo’n zes ton per woning) ‘veel te hoog’ waren ingeschat door de makelaar. De ontwikkelaar zou een planaanpassing doen maar volgens gemeentewoordvoerder Louis Westhof is dit niet gelukt. Het contract is daarom beëindigd. ,,En nu kijkt de gemeente naar mogelijke nieuwe ontwikkelingen binnen planologische kaders.”

Lees verder