We bouwen niet wat mensen willen

‘De nieuwbouwbehoefte volgens de woonwensen spoort niet met de beleidsvoorkeuren en de feitelijke woningbouw.’

Als je het aan de mensen vraagt, zou het nieuwbouwprogramma voor 30 procent uit appartementen en voor 70 procent uit eengezinswoningen moeten bestaan. Feitelijk bouwen we nu in de omgekeerde verhouding: 60 procent appartementen en 40 procent eengezinswoningen.

De vraag is bovendien maar voor 30 procent gericht op stedelijke woonmilieus; in 2018 was dat nog 40 procent. Dat blijkt uit onderzoek dat wij in opdracht van de brancheorganisatie WoningBouwersNL hebben uitgevoerd. Wij baseren onze analyses op een groot onafhankelijk onderzoek dat het ministerie van Binnenlandse Zaken om de drie jaar laat uitvoeren: WoON 2021.

Net als bij de vorige editie (WoON 2018) liet het ministerie analyse en presentatie van de woonwensen achterwege. Misschien komen de resultaten beleidsmatig niet goed uit. Daarom voorzien wij in de lacune.

De onderzoeksresultaten ondergraven drie veelgehoorde stellingen in de wereld van beleidsmakers en experts. Het eerste misverstand is dat veel ouderen kleiner willen gaan wonen in appartementen, dan vooral in de stad. Uit de analyse van de woonwensen blijkt dat juist senioren prima tevreden zijn met hun woonsituatie. Ouderen maken daarom maar een klein deel (10 procent) uit van de 1,66 miljoen mensen die aangeven te willen verhuizen (‘actief verhuisgeneigden’).

De grootste groep zijn jongere doorstromers (60 procent), gevolgd door starters (30 procent). De kleine groep woningzoekende ouderen zoekt inderdaad vaak appartementen, maar slechts voor 30 procent in stedelijke woonmilieus en voor 70 procent in groene woonmilieus, bij of verder buiten de steden. Prima als doorstroming van ouderen een extra stimulans krijgt, maar het effect zal getalsmatig gering blijven.

‘Als ouderen naar appartementen verhuizen, komen voldoende eengezinswoningen vrij om te voorzien in de vraag van jonge gezinnen’. Ook deze stelling steunt op een misverstand. Bijna 30 procent van de ouderen die willen verhuizen, woont al in een appartement. Het aantal eengezinswoningen dat doorstromende ouderen wél zou kunnen vrijmaken, dekt bij lange na niet de behoefte van de doorstromende jongere woningzoekenden en een deel van starters.

Het derde misverstand raakt de doelstelling van minister Hugo de Jonge om 70 procent betaalbare en middeldure woningen in de bouwprogramma’s op te nemen. De onderzoeksresultaten wijzen uit dat zo een overschot aan middeldure huurwoningen kan ontstaan. Met een woningbouwprogramma van 30 procent goedkoop, 30 procent middelduur en 40 procent dure woningen kan de overheid sturen op doorstroming – als dat tenminste wordt gecombineerd met de door de mensen gewenste woningtypen en woonmilieus.

Vooral de bouw van 70 procent eengezinswoningen voor doorstromers zal veel goedkopere huurappartementen vrijmaken in de steden, voor zowel woningzoekenden met lagere inkomens als voor een deel van de starters en ouderen.

De nieuwbouwbehoefte volgens de woonwensen spoort niet met de beleidsvoorkeuren en de feitelijke woningbouw van de afgelopen en komende jaren. Dat was al zo, maar de kloof groeit. Dat is ernstig, want het lijkt ons de primaire opgave van politici, beleidsmakers, architecten en projectontwikkelaars woningen te bouwen zoals mensen dat willen. Wie om welke reden dan ook iets anders wil, heeft wat uit te leggen.

FRISO DE ZEEUW
emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU Delft

GEURT KEERS
voormalig partner bij RIGO Research en Advies

 

<LC 19.11.22>