‘Wonen is juist betaalbaarder geworden’

Het is kommer en kwel op de woningmarkt, aldus
alarmerende berichten. Toch is het niet zo zwart-wit,
zegt Johan Conijn, emeritus hoogleraar
woningmarkt. <artikel LC>

Voor velen gaat het uitstekend met de woningmarkt, stelt Johan Conijn,
tegenwoordig directeur bij adviesbureau Finance Ideas. De oud-hoogleraar
woningmarkt baseert zijn optimistische kijk op Woon2018, de laatste uitgave van
een groot driejaarlijks onderzoek naar de woningmarkt. Dat onderzoek geeft
bepaald geen alarmerend beeld.

Voor starters op de woningmarkt zijn huizen toch onbetaalbaar?
,,De hele berichtgeving over de woningmarkt is overtrokken. Ik baseer me liever op
de feiten. Uit het onderzoek blijkt dat het aantal starters stabiel blijft. Alleen in
bepaalde regio’s zoals Amsterdam en Almere zijn er problemen voor starters, maar
in veel regio’s is het voor een starter geen probleem om aan een betaalbaar huis te
komen.’’

De huren en de huizenprijzen gaan toch door het dak?
,,Dat lees je steeds, maar bestaande woningen zijn de afgelopen jaren
betaalbaarder geworden. Dat geldt zowel voor kopen als voor huren. De
gemiddelde huur is tussen 2015 en 2018 gestegen van 560 naar 603 euro. Maar
een deel van die stijging wordt goedgemaakt door de hogere huurtoeslag. En de
inkomens zijn harder gestegen dan de huren. Dat betekent dat huurders nu
gemiddeld 25 procent van hun inkomen kwijt zijn aan huren. Dat was drie jaar
geleden nog 26 procent.’’

Is dat ook zo bij koopwoningen?
,,Ja, de betaalbaarheid van koopwoningen is ook verbeterd. Huiseigenaren
profiteren van de lagere hypotheekrente, waardoor de hypotheek-lasten lager zijn.’’
Dat voordeel leveren ze voor een deel weer in, omdat ze minder renteaftrek
terugkrijgen van de fiscus. Ook de onderhoudskosten lopen op, waardoor ze per
saldo meer kwijt zijn aan woonlasten.
,,Maar de besteedbare inkomens stijgen nog sneller, waardoor ze een kleiner deel
van het inkomen aan wonen besteden dan in 2015.’’

Waar komt het beeld dan vandaan dat de woningmarkt op slot zit?
,,Het lijkt wel of het bijzondere tot het algemene wordt gemaakt. We focussen ons
ook te veel op de korte termijn. Het is goed om de ontwikkelingen in perspectief te
plaatsen. Kijk naar het aantal woningtransacties. Dat is gedaald. Maar dat betekent
niet dat de markt op slot zit. Er worden nog steeds meer huizen verkocht dan in
2008. De afgelopen jaren herstelde de woningmarkt en hebben we een grote
inhaalvraag gezien, waardoor er veel meer woningen verkocht werden. Nu zijn we
terug op een normaal niveau. Natuurlijk, in de ene regio is er een probleem met de
betaalbaarheid, in een andere niet. Maar gecorrigeerd voor inflatie is de
gemiddelde huizenprijs nog steeds lager dan in 2008. In sommige regio’s, vooral
Amsterdam, zitten de prijzen ver boven dat niveau, maar in veel andere regio’s
liggen de prijzen nog onder het niveau van 2008. Ik pleit er daarom voor naar de
feiten te kijken en niet naar de beelden die worden opgeroepen.’’

Gebeurt dat te veel?
,,We kijken bijvoorbeeld heel erg naar de positie van starters. Maar de meeste
verhuizingen komen van mensen die van de ene naar een andere woning
verhuizen. Dat zorgt voor de dynamiek op de huizenmarkt. Als die verhuizen, komt
er een hele verhuisketen op gang. Dat is niet zo bij een starter die een
nieuwbouwwoning koopt. Dan is er maar één transactie. Starters maken maar een
klein deel van de woningmarkt uit.’’

Is de situatie op de huurmarkt dan ook minder erg dan het lijkt?
,,Erik Ronnes, CDA-Tweede Kamerlid, had laatst een motie waarin hij zegt dat het
middensegment voor de huur niet van de grond komt, huurwoningen tussen de
720 en 1000 euro per maand. Maar uit het woononderzoek blijkt dat juist dat
middensegment sinds 2012 met 59 procent is gestegen. Dat is spectaculair. Hoe
kun je dan zeggen dat het middensegment niet van de grond komt? Een groot deel
van die stijging bestaat uit nieuwbouw door beleggers. Het blijkt dus dat het beleid
dat destijds is ingezet door minister Stef Blok is geslaagd. Een ander deel van de
groei komt door beleggers die woningen kopen en die vervolgens verhuren. Ik
snap dat je beleid maakt om dat te reguleren. Zo wordt een betaalbare koopwoning
omgezet in een onbetaalbare huurwoning. En er worden geen woningen aan de
voorraad toegevoegd.’’

Is dat het enige minpunt op de woningmarkt?
,,Nee, het grote probleem is dat er te weinig woningen zijn, er is een tekort van
250.000 stuks. Ik heb vanochtend nog even gekeken naar het aantal verleende
bouwvergunningen. Dat zijn er 66.000, terwijl er jaarlijks 75.000 nieuwe woningen
nodig zijn. Dat hoeven overigens niet altijd nieuwe huizen te zijn. Er kan ook veel
gebeuren door kantoren en bedrijfspanden te veranderen in woningen.’’

Waarom blijft de productie achter?
,,Er is simpelweg gebrek aan capaciteit, er zijn niet genoeg bouwvakkers. Dat
probleem is niet direct opgelost, daar is geduld voor nodig. Maar materialen
worden ook steeds duurder. Dat drijft de prijs van nieuwbouw op. Daardoor worden
huizen moeizaam verkocht. Die hoge prijs maakt beleggers ook kopschuw. Als de
kosten te hoog worden, kunnen ze de woningen niet meer rendabel verhuren.
Zeker als er vanuit de politiek allerlei voorstellen komen om de huren te reguleren.’’
,,Ik snap het dilemma, woningen moeten betaalbaar blijven. Maar een belegger
moet ook zekerheid hebben. Als je niet zeker weet dat je voor langere tijd een
bepaald rendement kunt maken, begin je niet met bouwen. En als de beleggers,
waaronder pensioenfondsen, afhaken, stokt de productie van woningen. Voor
woningcorporaties geldt dit probleem ook. Zij bouwen minder woningen. Voor hen
geldt bovendien dat ze nog steeds een verhuurdersheffing betalen aan de
overheid. Dat geld verdwijnt in de schatkist en kan niet worden gebruikt voor
woningbouw.’’