WoonFriesland niet meer eigenaar vastgoed

Leasewoning moet huizentekort oplossen

Sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland gaat als eerste in Nederland woningen leasen van een extern bedrijf. Hiermee wil de woningcorporatie meer geld in de zak houden voor verduurzaming van hun eigen 20.000 huizen en geeft men het eigendom van de nieuwbouw uit handen aan een derde partij. De stap is opmerkelijk, omdat lease de woningcorporatie extra geld kost. De lease houdt in dat WoonFriesland maandelijks zelf een bedrag betaalt aan Buurblok, een extern bedrijf, dat in handen is van bouwgroep DijkstraDraisma uit Dokkum en de Stichting Wocozon, die nu al zonnepanelen leaset aan de corporaties. Zij bezitten de woningen.

WoonFriesland heeft zelf voldoende vermogen om zelf nieuwbouw te financieren. Het kent een robuuste solvabiliteit. „Er zit een gat tussen onze verdiensten en alle investeringen die op ons af komen. Door de leasing houden wij geld over voor bijvoorbeeld de verduurzaming van ons woningbezit. Het komt uiteindelijk ten goede aan de huurder met de smalle beurs”, zegt algemeen directeur Sigrid Hoekstra van Woonfriesland.

Prikkel
Er zijn tientallen reacties gekomen uit de corporatiewereld op de lancering van de woninglease, zegt Wietse de Vries van aannemer DijkstraDraisma. Voor de bouwer zit er het voordeel in dat het meer woningen uit de eigen fabriek af kan zetten en verzekerd is van het onderhoud in de komende jaren. De Vries wil nog niet zeggen welke bank deze woningen gaat voorfinancieren. „Er wordt nu te weinig gebouwd. Met dit vehikel proberen we de iets in gang te zetten, een prikkel om uit de investeringsdiscussie te komen”, zegt De Vries. „De corporaties kunnen door de lease hun resterende middelen voor verduurzaming inzetten. Zij lopen vaak leeg op onderhoud.”

Financieel directeur Jan Kruijer van Woonfriesland erkent dat leasing extra geld kost, net zoals dat het geval is bij de lease van een auto. Voordeel van de leasewoningen is dat de zogeheten onrendabele top bij de bouw niet meer ten laste komt van het eigen vermogen van de corporatie. Die bedraagt veelal 30% van de bouwkosten en moet bij oplevering meteen afgeboekt worden. Volgens Kruijer is de renteopslag beperkt, en maximaal 2,5%. „Het kan uit. We hebben een klein exploitatienadeel door de renteopslag, maar het voordeel is dat we in een klap van het onderhoud en de techniek van de warmtepompen en zonnepanelen af zijn. In de praktijk is dat soms ook maar afwachten. Ook tellen deze woningen niet mee voor de verhuurdersheffing”, aldus Kruijer.

Strijd
Jaarlijks tikt Woonfriesland €20 miljoen af aan de Staat voor deze heffing, die mede is gebaseerd op het bezit van de corporatie. De hele sector voert al langer strijd om van de verhuurdersheffing af te komen. De waarde van de woningen is gestegen in de afgelopen jaren, maar de huren zijn gemaximeerd, waardoor de verhuurdersheffing oploopt en ten koste gaat van andere investeringen. Hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz wijst erop dat woningcorporaties al het goedkoopste kunnen lenen in Nederland, dankzij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. „Bouwers hebben een risicovoller profiel, waardoor zij duurder moeten lenen dan woningcorporaties. Het meest efficiënt is om de aannemer te laten bouwen, en de corporatie te laten financieren. Die kan de bouwer helpen door een afnameplicht.” De Autoriteit Woningcorporaties was niet voor commentaar bereikbaar.

Nadeel
Een nadeel van de constructie is dat de corporatie geen bezit opbouwt. Waarom kiest Hoekstra niet voor investeringen in eigen vastgoed, in plaats van duurzaamheid, die veelal niet terugverdiend kan worden? „We zullen zelf in de komende jaren 1000 woningen bouwen, maar binnen de portefeuille zien we de woninglease als een aanvulling. Als alle corporaties een aantal woningen leasen, dan kan er een versnelling in de bouw van sociale huurwoningen ontstaan.” De Vries wil niet kwijt wat het rendement is voor de DijkstraDraisma op de investering. Er staat een pot klaar voor honderd woningen. „We moeten het doen binnen de regels die er zijn voor sociale huursector. In ieder geval vertegenwoordigt het vastgoed in de toekomst ook een waarde. Dat kunnen we eventueel verkopen.”

Failliet
Hoewel de partijen achter Buurblok als solide bekend staan, kan een aannemer failliet gaan, of andere strategische keuzes maken. Bijvoorbeeld verkoop aan een partij als investeringsmaatschappij Blackrock? „Wij hebben geen zeggenschap over de eventuele verkoop aan een derde partij, want wij hebben een vast leasebedrag per maand afgesproken. Dat is voor ons van belang”, zegt Kruijer. De leasetermijn kan jaarlijks worden herzien, maar is gekoppeld aan wat er maximaal aan huur gevraagd mag worden voor een sociale huurwoning. De woningen worden voor tien jaar geleaset. Wat gebeurt er daarna met de huurders? „Wij hebben de optie om nog eens twee keer tien jaar te verlengen. De huurders merken daar niets van, die zijn beschermd in Nederland”, zegt Kruijer. Ongebreideld leasen Een aantal corporaties kwam tien jaar geleden in grote financiële problemen door derivatencontracten, waarvan risico’s zwaar waren onderschat. Onlangs werd bekend dat Vestia als gevolg hiervan alsnog moet worden opgesplitst. In hoeverre zijn langlopende leasecontracten een financieel risico voor de corporatie? „Ongebreideld leasen zou natuurlijk niet verstandig zijn”, zegt Hoekstra. „Maar de sector is inmiddels enorm gereguleerd. Er zijn wettelijk financiële normen vastgesteld waarbinnen wij moeten opereren; we houden daarbij voldoende veiligheidsmarge. We hebben geleerd van het Vestia-drama.”

 

(Telegraaf 11.03.21)